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东府办〔2018〕91号
东莞市人民政府办公室关于印发《东莞市财政
投资建设项目代建制管理办法（试行）》的通知
各镇人民政府（街道办事处），市府直属各单位：
《东莞市财政投资建设项目代建制管理办法（试行）》业经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
东莞市人民政府办公室
2018年9月29日
东莞市财政投资建设项目代建制管理办法（试行）
为深化供给侧结构性改革，进一步完善我市财政投资建设项目代建制管理模式，创新体制机制，实施专业化代建、高质量代建、高效率代建、全流程代建，全面提升代建制管理的效能，加快城市品质提升步伐，根据《关于深化投融资体制改革的意见》（中发〔2016〕18号）、《关于促进建筑业持续健康发展的意见》（国办发〔2017〕19号）、《广东省政府投资省属非经营性项目代建管理办法（试行）》（粤府〔2016〕36号）及相关法律法规和政策规定，结合我市实际情况，特制定本办法。
第一章 总则
第一条 本办法所称代建制，是指社会机构代建，即市财政投资建设项目建设、使用或资产管理单位（以下统称“委托单位”）通过直接委托、招标等方式，委托具备相应资质和工程管理能力的、能独立开展工作并承担法律责任的企事业法人（以下简称“代建单位”），按照合同约定履行市财政投资建设项目（以下简称“代建项目”）全过程组织管理职责，包括项目投资咨询、勘察、设计，施工、监理单位招标等工作，并对项目建设过程进行管理，严格控制项目投资、质量安全和工期进度，竣（交）工验收后移交使用单位，直至工程质量缺陷责任期结束的制度。
第二条 代建项目一般实行全过程代建。代建单位同时具备包括投资咨询、勘察、设计、工程监理、招标代理、造价等全过程咨询能力的，可实行全过程管理总承包；代建单位不具备全过程咨询能力的，可以联合体形式实行全过程管理总承包，也可依法依规选择其他具备相应资质或能力的单位。代建项目也可以实行建设实施阶段代建，即在项目建议书或可行性研究报告批复后进行代建。具体代建方式由委托单位在代建方案中明确。相关服务事项费用可先按暂定价，以批复的项目总概算为准。工程监理可由委托单位按法律法规规定的程序产生。
第三条 代建项目执行基本建设程序，遵守有关投资项目管理的各项规定。项目前期工作按我市财政投资建设项目规定办理，必须依法完成项目立项及其他前置审批事项后，方能动工建设。
第四条 代建项目原则上为纳入年度市财政投资建设项目计划预备项目，用地、规划条件基本落实，投资额5000万元以上（含5000万元），其中经市政府批准的城市品质三年提升计划项目投资额可放宽至3000万元以上（含3000万元）。
第五条 代建费用由代建管理费和利润或奖励金等构成，在项目总概算中列支。其中，代建管理费和利润或奖励金原则上按《基本建设项目建设成本管理规定》（财建〔2016〕504号）执行，具体比例或金额在代建合同中约定。
第六条 委托单位应与代建单位在合同中约定按照不超过工程价款结算总额的3%预留施工单位工程质量保证金，待工程交付使用缺陷责任期期满后清算。资信好的代建单位可以用银行保函替代工程质量保证金。
建立建筑工程质量潜在缺陷保险制度，对特殊领域、技术难度大、工艺复杂、设计要求高的代建项目，由委托单位在代建方案中提出，经市政府批准，购买建筑工程质量潜在缺陷保险，投保费用纳入委托单位部门预算解决。具体保险公司选择、保费费率、质量风险管理要求等另行制定。
第七条 代建项目实行合同管理，代建单位确定后，由委托单位和代建单位签订代建合同，明确双方的权利义务关系。
第八条 有关代建工作的招投标事项，招标人可根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人自行择优确定中标人。招标人应当在招标文件中对定标原则予以明确，并在相关报告中详细说明其确定中标人的理由。
第二章 代建单位的选择
第九条 市财政投资建设项目计划明确后，拟实行委托代建的项目，由委托单位提出代建方案。代建方案内容主要包括项目的功能定位、初步选址、用地规模、建设规模（或服务能力）、投资估算、代建单位选择方式、代建项目组织实施方式、代建合同计价和监督方式、拟建地块的用地预审、规划选址意见、地上物权属、地上附着物、是否涉及征地拆迁、管线迁改等情况，以及是否需要购买建筑工程质量潜在缺陷保险。代建方案征求市发改、财政、国土、住建、环保、水务、住建、交通等各行业主管部门意见后报市政府，经批准后实施代建。
第十条 建立代建单位和保险单位预选库。由市城建局按照“公开、公平、公正”的原则，根据国家、省、市有关法律、法规、规章和政策规定执行，预选库实行动态管理，具体操作办法另行制定。
第十一条 代建方案确定后，由委托单位负责遴选代建单位。委托单位依法依规通过工程建设招标方式选取代建单位，也可按相关代建单位预选库使用指引从代建单位预选库中挑选代建单位，报市政府批准后执行。
第十二条 代建单位应当具备下列条件：
（一）具有与代建项目相适应的全过程项目管理能力和经验，包括但不限于：能够提出详细、先进、可行的项目管理方案，鼓励采用建筑信息模型等新型建设管理技术提高代建项目管理水平；
（二）具有与代建项目相适应的资质、技术、造价、财务和管理等方面的专业力量，包括但不限于：在提交的相关文件中应明确实际参与代建项目的首席责任人及其他主要专业责任人，且应取得相应的职业责任保险；
（三）具有良好的资信水平，包括但不限于：代建单位和主要专业责任人没有被依法责令停业或停止承接工程任务、没有在社会信用体系或相关部门征信系统中出现失信记录、三年内没有发生过建设工程安全、质量重大责任事故、未被列入代建单位黑名单，以及无法履行代建职责的其他情形，能提供总概算10%的履约保函；
（四）相关法律法规规定的其他条件。
第十三条 支持投资咨询、勘察、设计、工程监理、招标代理、造价等单位采取联合经营、并购重组等方式发展全过程咨询，培育发展全过程工程咨询企业。
代建单位（全过程咨询类）全资子公司如具备工程建设服务中的勘察、设计、监理、造价资质，且全资子公司是在发布建立代建单位预选库招标公告之前成立的，可直接承接代建单位自身不具备相应资质的工程建设服务业务，但要在相关合同中约定代建单位应做好监管工作并承担连带责任。
第十四条 以联合体形式参与代建项目的，应提交联合协议，载明联合体各方的工作分工和职责，并明确牵头责任主体。联合体各方应当共同与委托单位签订代建合同，就代建合同约定的事项承担连带责任。代建项目实施过程中，联合体中的合作方中出现一方或多方被禁入市场、吊销证照等行为的，应及时通过工程招投标方式另行选择替代。
第十五条 代建单位承担项目建设期法人的相关责任，应当严格按照基本建设管理的有关规定，开展代建工作，严格执行项目的投资概算、质量标准和建设工期等要求。
代建单位为央企、国企、上市公司的，经市政府批准，可授权其在发布建立代建单位预选库招标公告之前成立的全资子公司负责对代建项目实施管理、收款、开具发票和办理结算等工作，该授权不改变代建单位作为合同主体的地位，不免除代建单位根据代建合同应当承担的任何义务和责任。在签订委托代建合同时，应明确以代建单位全资子公司名义开设资金监管账户。同时，代建单位承担资金监管账户相关连带监管责任。
第十六条 代建单位实行年度履约评价，由委托单位和市城建局负责，重点评价代建项目组织实施的规范性、建设工程质量和进度、概算执行、安全文明生产、社会稳定风险防范、项目经理履职情况等。年度评价情况由市城建局备案。
第十七条 市城建局通过政府采购建立并管理保险单位预选库，预选库管理办法另行制定。保险单位由委托单位从保险单位预选库中选择并签订合同，工程质量安全风险管理机构由保险单位采购并签订合同。
第三章 代建合同的订立
第十八条 代建单位确定后，委托单位和代建单位依法签订代建合同。代建合同应载明工程建设管理的范围和内容，委托单位、代建单位的权利和义务，代建项目的质量和工期目标，代建费用的约定，设计变更程序，违约责任及各方约定的其他事项等内容。代建单位应当严格按照合同约定履行义务，不得将项目转包或违法分包。项目代建合同报市发改、财政、住建、城建等部门备案。
代建单位在与委托单位在签订代建合同时，先按代建合同中标价的10%提供履约担保；在代建项目概算批复后20天内，再按概算的10%为代建合同履约担保总限额补充提交履约担保。代建单位要求参建单位提供履约担保的，可以直接以参建单位提交的受益人为委托单位的履约担保等额替代代建单位应提交的履约担保。
第十九条 代建管理费经市政府审定批复后，原则上不再因项目投资规模的调整而调整，不再因人工、物价、税率、汇率、利率等因素的变动而调整。但当核定的投资有第二十七条规定的情况之一，且导致项目概算投资超过原定范围正负10%以上时，由代建单位提出书面申请，经委托单位及行业主管部门审核同意并报市发改局会同市财政局同意后报市政府批准，可参照代建管理费总额控制数费率计提办法的标准作相应调整。
代建管理费总额控制数费率计提办法以及代建项目建设资金财务管理的具体办法另行制订。
代建项目前期工作费用按照《东莞市人民政府关于印发<东莞市财政投资建设项目前期工作办法>的通知》（东府〔2017〕113号）执行，由代建单位按进度向委托单位提出，委托单位审核后向相关部门申请。
第二十条 代建合同采用“保证最大工程费用”激励制度，保证最大工程费用以项目总概算为限额。工程决算超出保证最大工程费用额的，超出部分全部由代建单位承担；同时满足未超出保证最大工程费用、按时完成项目代建任务和工程质量优良等条件的，代建单位可获得利润或奖励金，原则上不超过代建管理费的10%，且工程决算加利润或奖励金不得超过工程预算，具体比例或金额应在保证最大工程费用协议中约定；如果决算较总预算节余超过总预算的10%以上，代建单位会同委托单位提出额外奖励方案报市政府审定后执行。因国家政策、法规调整等因素造成设计变更及工程费用超支的，超出部分无需代建单位承担。
第二十一条 代建合同签订后，代建单位应严格履行合同约定，按照项目初步设计和概算批复要求组织实施，未经批准，不得擅自变更建设规模、建设标准、建设内容和概算投资。因客观条件变更，导致代建合同约定的工程设计方案、建设规模、质量要求、工期等重要内容确需调整变更的，由代建单位报委托单位，经委托单位及行业主管部门同意并报市发改局会同市财政局审核后报市政府。
第四章 代建项目的实施
第二十二条 项目建议书批复（项目建议书与可行性研究报告合并报批的，则为可行性研究报告批复）后30天内，需要购买建筑工程质量潜在缺陷保险的项目，由委托单位投保建筑工程质量潜在缺陷保险，被保险人为委托单位。
第二十三条 建筑工程质量潜在缺陷保险投保后20天内，保险单位选择工程质量安全风险管理机构，从工程勘察设计阶段开始参与，在施工关键节点进行监督检查和风险管理。每次检查后，工程质量安全风险管理机构应当及时形成检查报告，并提交保险单位、委托单位和代建单位。代建单位对质量问题认定存在争议的，应会同委托单位、保险单位委托共同认可的第三方工程质量鉴定机构进行鉴定。
第二十四条 代建合同生效后，委托单位应书面授权代建单位开展代建工作。代建单位按照市财政投资建设项目审批流程，开展项目前期工作，包括项目建议书编制、可行性研究报告编制、用地预审、规划选址意见书等支持性文件，按程序报批后实施。
第二十五条 代建项目涉及的材料设备购买和施工必须依法依规招标。代建单位不得参与代建项目的材料设备购买和施工等其他相关业务，材料设备供应单位和施工单位均不得与代建单位存在关联关系。
第二十六条 代建项目工程造价应当符合法律、法规、规章和强制性标准，遵循投资估算控制工程总概算、概算控制预算或者最高投标限价、预算或者最高投标限价控制结算的原则，实行建设工程全过程造价管理。
第二十七条 代建项目投资不得突破工程总概算，超出部分一律由代建单位承担。但符合下列情形之一，确需调整概算的，应当由委托单位和代建单位共同提出，经行业主管部门审查同意后，报市发改局会市财政局审核：
（一）重大自然灾害；
（二）国家重大政策调整；
（三）因受地质等自然条件制约造成施工图设计需作重大技术调整。
确需增加项目投资总概算的，由市发改局会同市财政局审核后，报市政府同意后调整概算。
第二十八条 代建资金纳入年度基建预算管理。代建项目财务管理及代建管理费使用应当严格按照国家和省、市有关基本建设财务管理规定执行。
第二十九条 代建单位应在全部设计文件完成后编制保证最大工程费用报告并及时提交委托单位。委托单位审核确认后，与代建单位签订保证最大工程费用协议，作为代建合同的附属协议。
第三十条 代建单位实施项目管理时，应当派驻项目管理机构。项目管理机构应当由首席责任人和相关专业技术人员组成，人员数量应当满足代建工作需要。代建单位应当在代建合同中明确首席责任人，首席责任人同一时间最多只能承担一个项目。首席责任人出现离职、伤亡等情况时，应及时更换具备相应资质的首席责任人。
第三十一条 代建项目建成后，必须按照有关法律法规和项目代建合同进行单项验收。代建单位应当会同委托单位、项目单位组织项目试运行，办理项目结算、审计、决算等手续。购买建筑工程质量潜在缺陷保险的项目，工程质量安全风险管理机构应及时向委托单位和代建单位提交最终检查报告。明确发现质量问题的，代建单位应责成相关责任方进行整改。经保险单位确认完成整改后，代建单位方可开展竣（交）工验收工作。历次检查报告应当作为工程竣（交）工验收备案的必备资料。代建单位申请办理工程竣（交）工验收备案时未提交完整检查报告的，相关部门不予受理。
第三十二条 代建单位按照代建合同要求完成财务决算和资产移交等手续。代建单位申报决算时，应将代建利润或奖励金和额外奖励纳入。
第三十三条 代建项目完成资产移交后，在缺陷责任期内，代建单位应及时安排相关责任方对缺陷责任期内出现的质量缺陷进行维修，并由相关责任方承担鉴定及维修费用；如相关责任方不履行或无法履行维修责任的，应按合同约定从工程质量保证金中扣除，费用超出工程质量保证金的，应按合同约定向相关责任方进行索赔，同时负责组织维修。代建单位未履行组织维修责任的，委托单位负责组织维修。维修费用及相关管理费用应从工程质量保证金和代建管理费中扣除；费用超出工程质量保证金和代建管理费的，委托单位负责向代建单位索赔。缺陷责任期满，相关责任方认真履行合同约定的维修责任的，代建单位向委托单位申请工程质量保证金清算。
第三十四条 购买建筑工程质量潜在缺陷保险的项目的赔偿期从缺陷责任期满后开始计算。在保险责任范围内发生质量问题时，委托单位直接向保险单位报案，保险单位应先行按照合同约定理赔，并自行向相关责任方追偿。
第三十五条 代建单位应当按照档案管理方面的法律法规，加强项目档案管理。在向委托单位办理移交手续时，一并将工程档案、财务档案及相关资料移交给委托单位和有关部门。
第三十六条 代建单位应当按照市财政局批复的项目竣工财务决算，向委托单位办理资产交付手续。
第五章 职责分工
第三十七条 委托单位的主要职责：
（一）负责提出代建项目的建设规模、标准、投资等需求，编制代建方案；
（二）负责监督代建单位主要专业责任人员配备和履职情况；
（三）协助代建单位办理项目实施过程中的规划、建设和消防等相关报建手续，协调相关政府部门加快办理项目相关报建手续；
（四）负责审核代建单位提出的前期工作费用，并向相关部门申请；
（五）负责确认代建单位编制的项目建议书、项目可行性研究报告、初步设计、概算、保证最大工程费用报告等文件；
（六）负责项目年度基建支出预算申请，定期向市发改局和财政局报送工程进度和资金使用情况；
（七）负责监督代建项目的安全管理、工程质量和施工进度；
（八）协助代建单位开展项目竣（交）工验收和申报项目结决算审计及竣工财务决算；
（九）配合做好代建项目资产移交工作；
（十）负责组织开展代建项目后评价工作；
（十一）代建合同约定的其他事项。
第三十八条 代建单位的主要职责：
（一）负责代建项目的全过程项目管理工作，严格控制项目投资、质量和工期，建立完整的工程档案资料，并对代建过程中的安全管理负责;
（二）负责落实主要专业负责人员的配备，负责办理项目实施过程中用地、规划、建设、环评、水保和消防等相关报建手续；
（三）负责组织代建项目向政府部门报建报批相关文件的编制，其中项目建议书、项目可行性研究报告、初步设计、概算、保证最大工程费用报告、决算等文件需经委托单位确认后方可申报，其余文件可直接申报；
（四）负责按法律法规规定的程序组织材料设备购买和工程施工的招标，负责代建项目的服务事项、材料设备购买和工程施工的合同谈判、签订和管理工作；
（五）严格执行基本建设财务管理制度，切实加强项目财务管理；编制项目年度投资计划和协助委托单位编制年度基建支出预算；对施工单位的资金拨付申请提出审核意见；
（六）配合保险单位和工程质量安全风险管理机构开展质量监督检查工作，对工程质量安全风险管理机构提出的工程质量问题，应及时责成相关责任方进行整改；
（七）负责组织工程中间验收及竣（交）工验收，对工程质量实行终身责任制；
（八）项目竣工投入使用或试运行合格后，代建单位应当及时编报项目竣工财务决算；市财政局批复项目竣工财务决算后30日内，代建单位应当协助委托单位办理资产移交等相关手续，并按照财政国库管理规定，将结余资金上缴国库；
（九）在缺陷责任期及保修期内行使建设单位相关权责；
（十）协助委托单位开展代建项目后评价工作；
（十一）代建合同约定的其他事项。
第三十九条 市城建局的主要职责：
（一）负责建立代建单位和保险单位预选库，实行动态管理；
（二）负责代建单位履约评价工作；
（三）由市城建局作为委托方的项目，履行委托单位相应职责。
第四十条 保险单位的主要职责：
（一）负责选择、管理和监督工程质量安全风险管理机构的职责履行；
（二）建立便捷的理赔程序，对保险责任范围内的索赔申请，在约定时限内进行核定和理赔；
（三）对相关责任方实施代位追偿；
（四）保险合同约定的其他事项。
第六章 监督管理
第四十一条 委托单位应督促代建单位依法依规实施主要设备材料购买和施工招标工作，加强对代建单位的监督，以代建合同为重点，对代建单位的代建活动实施全过程监督，实施项目代建后评价，确保代建行为规范高效、代建合同有效履行、代建工程顺利推进。
第四十二条 市发改局、市财政局加强项目建设规模和投资规模的审核把关，严格审核项目建设的必要性和可行性，从严控制代建项目建设规模和投资规模。
第四十三条 市财政局负责代建项目财政投资评审，安排项目年度基建支出预算，按照进度审核拨付建设资金，对代建项目的财务活动实施监督管理，组织财政资金绩效评价。
第四十四条 市住建、水务、交通等相关行业主管部门加强代建项目的管理，实施全过程监管，对违规行为依法进行处罚，确保代建项目质量。市审计部门依法加大代建项目的审计监督力度。各有关单位建立完善相关检查和管理机制，及时纠正代建过程中存在的问题，规范代建行为。
第四十五条 市城建局要加强代建单位预选库管理，对违法违规、拖延工期、质量低下、信用不佳的代建单位，及时调整出代建单位预选库，5年内不得承接我市代建项目。
第四十六条 委托单位联合市城建局加强代建单位履约监管，由于代建单位擅自变更建设内容、扩大建设规模、提高建设标准，致使工期延长、投资增加或工程质量不合格的，所造成的损失或投资增加额从项目代建管理费中相应扣减。
第四十七条 市城建局和委托单位要加强代建单位信用管理，代建单位、首席责任人在履行代建职责过程中，如有不良记录，一律归集到东莞市公共信用信息平台。
第四十八条 保险单位应加强工程质量监督，选择高水平的工程质量安全风险管理机构，全过程参与项目监督检查和风险管理，及时提交检查报告。
第七章 法律责任
第四十九条 代建合同当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行义务。代建合同应约定明确的退出机制、相应的处罚赔偿条款和确保代建项目继续实施的替代机制。委托单位和代建单位任何一方不履行代建合同约定义务或者履行义务不符合约定要求的，可终止代建合同的执行并要求违约方承担相应的赔偿责任。
第五十条 在代建合同履约过程中，代建单位违反法律、行政法规和国家强制性标准的，由相关行政主管部门依法处罚；代建单位的行为严重危害公共利益，或者造成重大质量、安全事故、突发环境事件的，由相关行政主管部门责令限期改正并依法处罚；拒不改正、情节严重的，应终止代建合同的执行，代建单位按合同约定承担相应的赔偿责任。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十一条 对代建单位和保险单位相关责任人员未尽到职业责任而给委托单位及第三方造成损失的，应承担相应的赔偿责任，相关行政主管部门视情节轻重依法予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十二条 以欺骗、贿赂等不正当手段取得代建资格的，应当依法终止代建合同的履行，并向社会公布。委托单位、相关行政主管部门及其工作人员不履行法定职责、徇私舞弊、滥用职权、玩忽职守的，依法予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十三条 代建合同存续期间发生争议，当事各方在争议解决过程中，应当继续履行代建合同义务，保证代建项目的持续性。争议不能达成共识的，依法提请仲裁机构或法院裁决。
第五十四条 委托单位、市城建局及有关行业主管部门不依法依规履行职责的，由相关行政机关责令改正；造成代建项目投资失控、存在安全隐患、严重超工期等后果的，或委托单位未经批准擅自调整建设规模、投资、内容和标准的，对直接负责单位的主要责任人和其他直接责任人依照有关规定给予纪律处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十五条 委托单位、市城建局及有关行政机关工作人员与勘察、设计、施工、监理、设备材料供应单位、保险单位串通，弄虚作假谋取不正当利益或降低工程质量等损害国家利益的，依法依规追究相关单位和责任人责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十六条 市城建局应建立代建单位、保险单位履约诚信评价体系，对代建单位在代建项目投资、质量、安全和工期进度控制等方面的履约诚信情况及服务态度等进行评价，对保险单位在代建项目承保、质量控制、理赔等方面的履约诚信情况及服务态度等进行评价，评价结果报有关行政主管部门和招标管理部门，纳入市诚信评价指标体系和公共信用信息平台，建立守信激励、失信惩戒机制。评价结果可作为选取代建单位、保险单位的重要参考。对造成投资失控、工期延误和质量安全事故的，委托单位、市城建局应当根据合同约定，追究相关参建单位的违约责任。
第八章 附则
第五十七条 本办法由市发改局、财政局、住建局负责解释。
第五十八条 本办法自发布之日起试行，有效期三年。
附件：1.东莞市财政投资建设项目代建方案模板
7.东莞市财政投资社会代建项目代建管理费总额控制数费率计提办法
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